沪楼市动向 中小套型商品房不低于7成

针对房地产市场存在的结构性问题，市政府日前印发《关于进一步优化本市土地和住房供应结构的实施意见》的通知，明确提出今后在中心城区，商品住房用地的中小套型住房供应比例不低于7成，郊区不低于6成。这将对房地产市场产生怎样的影响？

　　《通知》明确，在中心城区，商品住房用地的中小套型住房供应比例不低于70%，郊区不低于60%；轨交站点附近，提高到80%以上。通知还优化了中小套型住房建筑面积标准，多层、小高层、高层建筑的标准分别为90、95和100平方米。针对上海中心城区中小套型供需紧张的情况，从去年年底以来，市政府就曾多次强调优化土地供应结构，调整了多幅热门地块的户型要求，增加中小套型比例。

　　按照上海目前的土地供应计划，中心区域新增宅地供应量正在逐年缩减，短期内增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套数。房地产行业资深人士李栋分析，这意味着开发成本会加大，为了控制成本，开发商拿地势必更理性，过热的土地市场会因此降温：“已经拍好的土地，毕竟建筑规划和容积率都已经确定下来了，不能轻易去改变了。它针对的这个对象，应该是从这个制度出来以后，新拍的土地。”

　　也有分析认为，中小比例套型比例进一步提高，会让未来中心区域大户型房源变得紧俏，目前内环内140平以上大户型新房存量为3357套，去化周期不到2个月。华师大商学院地产系主任华伟则认为，市场供求不会因《意见》的实施而发生大的变化：“因为中心城区土地极其稀缺，政府部门制定这个政策，引导市场摈弃经济为上的土地财政的单一弊端，形成了很好的示范和模板效应，今后中心城区以外，能多来发一些中小户型。”

　　土地作为一级市场，是房地产市场的排头兵。这次通知被业内认为给今年及未来房地产市场发展提供了指导性意见，也是未来市场格局转变的基础和前提。

　　在降低首付、信贷宽松、降税等一系列刺激政策下，近期，楼市步入了复苏通道。就在房产交易升温之际，房产中介企业间的竞争也进入了白热化，新出炉的《上海房产中介消费满意度调查》为购房市民敲响警钟。东广记者代灵在昨天市消保委召开的新闻发布会上了解到：消费者对房产中介行业“满意”的只占1成；“不满意”占5成以上。而购买过房产中介服务的消费者遇到问题的比例高达8成。去年市消保委受理的房产中介服务投诉量增长4成，也创下新高。中介发布房源信息不符，虚标价格等问题较为普遍，成为导致纠纷的重要原因。

    在市消保委发布会现场，消费者代表黄先生讲述了自己的购房遭遇。半年前，他和链家地产签订了房屋买卖居间合同，因为工作人员介绍房东信用良好，他同意用购房款替上家解除了房产抵押。不料抵押刚解除，这套房就因房东债务缠身被法院查封，交易过程让人心惊肉跳。

　　下面有整整340万的抵押，而这个房产的交易价格是400万。为了防止风险，我向链家提出是不是能够进行资金监管。他们说，没有这种说法的，只有你跟房东自己进行这方面交易。

　　今年初，庄先生跟链家签订居间合同并支付80万定金，之后才被中介告知，房子还有被抵押了167万，解除后才能交易。代理这一纠纷的市消保委律师志愿者董敏华，指着手中的房地产抵押借款合同告诉记者，为上家提供借款并办理抵押的，正是链家自己。

　　现在有一个抵押，去年12月生成的，因为他向链家借钱了。就把要卖给我这套房子又做了167万的抵押。他没有经过国家有关部门的审核批注备案。如果你可以做金融产品，你怎么可以月利率达到1.6呢？超过同期同档银行利息的4倍。

　　对于市消保委披露的两起投诉，上海链家交易服务中心总经理龚胜利承认，门店工作中存在瑕疵。

　　黄先生抵押的案例，目前已经到交易中心进行了交易过户，我们尽最大程度努力弥补。0250庄先生这个80万的定金，确实由于门店疏忽以及管理不善等等原因，没有尽到披露的义务。0320经过前期沟通，解约处理的情况下，我们先行垫付80万定金，退还给庄先生。

　　但他表示，链家向客户借款并非金融产品，主要是以交易顺利完成为目的，提供的短期资金代垫服务。

　　也不是作为一个业务来处理，0553实际上我们是一个短期的资金融通行为，目的更主要的是促进交易。按照利息的计算，实际上也还是在法律规定的范围之内，考虑到市场上正常的资金成本，相对说合理的。

　　个案背后，反映出整个房产中介行业服务质量亟待提升。在市消保委提供的调查报告显示，41%的中介开价比网上标的更高，56%的房源现状与网上宣传不符。旺盛的消费需求面前，公共服务也没有及时跟上。市消保委副秘书长唐健盛说，接触过房产中介的消费者中，4成不知道可以在房地产交易中心的网上申请挂牌交易。

　　消费者不喜欢房产中介，仍然还要去找房产中介，我们觉得更重要的原因是，政府部门搞的公共平台形同虚设。这个平台据我们所知已经10年有余了，但是知道的人很少。知道的人到处跟人说“没用的”，我们觉得到底“没用”的责任该由谁来承担？

　　值得注意的是，消费者在权益受到侵害后维权的比例仅有2成，大量消费者选择“忍气吞声”。在约谈现场记者看到，发送约谈公函的20家中介公司中，仅有11家派代表现身，包括太平洋房屋等中介公司直接“玩消失”。

　　对此，业内指出，房屋中介市场乱象的背后隐藏着多种原因。一方面是利益驱动，一些房屋中介为了在市场竞争中寻求利益最大化，不惜违法操作。另一方面，我国中介市场缺乏统一的指导和规划，相关法律制度缺失、监管不到位，而且缺乏统一的诚信管理机制，给一些无良中介提供了可乘之机。